X
تبلیغات
مهندسی عمران راه و ساختمان - ضوابط و مقررات شهرسازي شهرداري اهواز
تاريخ : چهارشنبه 4 خرداد1390 | 20:12 | نویسنده : مهندس حسن فراهانی
منبع : ناظران

ضوابط و مقررات شهرسازي شهرداري اهواز

مشرفيت، معماري و نحوه استقرار بناها

1-1ـ رعايت ضوابط مربوط به حريم اشراف بناها و مسائل مشرفيت در موردكليه‌بناهائي‌كه‌درمجاورت‌يك ‌قطعه‌مالكيت‌احداث مي‌شود، الزامي است.

2-1ـ با توجه به نحوه تابش خورشيد در شهر اصفهان، رعايت حريم سايه‌اندازي در احداث بنا در قطعات مالكيت الزامي است. بدين معني كه ارتفاع بناي واقع در جنوب يك قطعه مالكيت نبايستي از حداقل فاصله آن از بر مجاز ساختمان قطعه مالكيت واقع در شمال آن تجاوز نمايد.
تبصره1-‌درمجتمع‌هاي‌جديدمسكوني،تجاري‌وبناهاي‌عمومي ‌رعايت‌ ضابطه فوق الزامي است، لكن در محوطه هاي مسكوني ساخته شده تعيين نسبت فوق تا بلامانع است.
تبصره 2 ـ مقياس محاسبه ارتفاع مجاز يك قطعه مالكيت جنوبي كه دسترسي آن با دسترسي قطعه مالكيت شمالي مربوطه داراي اختلاف ارتفاع باشد،متوسط ارتفاع دسترسي هاي دو قطعه مالكيت مزبورخواهد بود.
3-1ـ در هيچيك از سطوح خارجي بنا نمي‌توان پنجره يا هواگير مشرف به مالكيت مجاور احداث نمود، مگر اينكه از حد مالكيت مجاور حداقل دو متر عقب نشيني صورت گرفته باشد. در اين حالت پنجره ها بايستي تا ارتفاع 75/1 متر از كف مربوطه به صورت غير بازشو بوده و با استفاده از شيشه مات و يا مصالح مشابه بيرون آنها غير قابل رؤيت گردند.
4-1ـ در مجتمع‌هاي مسكوني در مواردي كه اطاق هاي دو واحد مسكوني مستقل از يك حياط خلوت نور  مي‌گيرند، فاصله پنجره هاي‌مقابل يكديگر نبايستي كمتر از 4 متر باشد و تا ارتفاع 75/1 متري از كف بايستي به صورت غير بازشو و غيرشفاف باشد.
5-1-نورگيري‌بناهاي‌مختلف‌ازگذرها،پاركها و ميادين عمومي بلامانع است.
6-1-لازم است كه كليه بازشوها، تراس ها و بالكن هاي بناهاي همجوار گذرهاي شرقي ـ غربي با عرض كمتر از 24 متر و در گذرهاي شمالي ـ جنوبي با عرض كمتر از 20 متر با استفاده از مصالح غيرشفاف مانند شيشه مات تا ارتفاع 75/1 از كف مربوطه پوشيده شوند.
تبصره 1ـ درصورتيكه فاصله بين دو پنجره مشرف به يكديگر بيش از 35 مترباشدو در قطعات مالكيت همجوار ماديها رعايت محدوديت ارتفاع پنجره فوق الذكر الزامي نيست.
7-1 ـ در معابر شرقي ـ غربي با عرض 24 متر و بيشتر و معابر شمالي ـ جنوبي با عرض20 متر و بيشتر نصب پنجره بازشو از ارتفاع 85/0 متري به‌بالا و همچنين بالكن يا تراس يا جان پناه در ارتفاع معمول بلامانع است.
8-1-پيشنهادمي‌گرددكه‌قطعات‌مالكيت‌همجواركه‌بناهاي‌آنهابيش‌ازيك‌طبقه ياارتفاع‌متعارف‌مي‌باشد، قسمتي از حياط خود را به طريقي محصورنمايندكه يك فضاي بدون اشراف براي واحدهاي مسكوني همجوار به دست آيد.
9-1-ايجادراه پله در فضاي آزاد لازم الرعايه جهت تأمين دسترسي طبقات فوقاني ممنوع مي باشد.
10-1 ـ استقرار بناي جديد تنها در60 درصد بخش شمالي قطعه مالكيت با رعايت سطح اشغال تعيين شده در طبقه همكف مجاز مي باشد.
11-1 ـ استقرار بنا در طبقات فوقاني و اصولاً احداث هر نوع ساختمان در ارتفاع بيش از 5/3 متر، لازم است در محدوده 60 درصد بخش شمالي قطعه مالكيت با رعايت سطح زيربناي مجاز صورت گيرد.
تبصره 1ـ در محوطه هاي تاريخي اين رقم مي تواند با نظر سازمان ميراث فرهنگي و در هماهنگي با بناهاي همجوار حداكثر تا 5 متر افزايش يابد.
تبصره 2ـ در قطعات مالكيت همجوار گذرهاي با عرض20 متر و بيشتر شمالي‌ـ‌جنوبي به شرط رعايت حداكثر سطح اشغال وسطح زيربنا، احداث بنا در تمامي ‌قسمت ‌مشرف‌ به‌گذر و در تمامي طبقات بلامانع است، ليكن رعايت‌اين‌ضابطه‌در قطعات مالكيت همجوار محورهاي شهري الزامي است.
12-1 ـ حداقل 50 درصد فضاي آزاد قطعات مالكيت مسكوني بايستي به پوشش گياهي اختصاص داده شود.
13-1 ـ به منظور كمك به مطلوبيت سيماي بدنه‌هاي گذرهاي اصلي، به ترتيب اولويت خط آسمان (آخرين حدبنا)، حد بالا و پائين پنجره‌هاي هر يك از طبقات، حدبالاي دربهاي ورودي و حدبالاي ديوار حياط‌هاي مشرف به ميادين وگذرها بايستي هم تراز باشد.تدابير لازم در اين خصوص مي‎بايست توسط شهرداري و در زمان تهيه و تأئيد طرح‌هاي معماري بناهاي مورد نظر اتخاذ گردد.
تبصره 1ـ در گذرهاي با شيب با بيش از 2% و با عرض 12 متر و بيشتر جهت هم تراز نمودن خط آسمان، اضافه ارتفاع در طبقه هم كف به ميزان
حداكثر يك متر علاوه بر ارتفاع مجاز با نظر شهرداري بلامانع است. بدين ترتيب شكستگي خط آسمان تنها در فواصل بين گذرها اتفاق خواهد افتاد.
تبصره 2ـ درهرصورت اختلاف خط آسمان در بناهاي همجوار و قسمتهاي مختلف يك بنا نبايستي كمتر از نيم متر باشد.
14-1ـ اضافه ارتفاع دست انداز بام جهت هم تراز نمودن خط آسمان بنا با خط آسمان بناهاي همجوار بلامانع است و جزء حداكثر ارتفاع مجاز تلقي نخواهد شد. حداكثر ارتفاع مجاز دست انداز 7/0 متر مي باشد.
15-1- لبه بام پلكان‌هائي (خرپشته) كه درمجاورت گذر يا فضاي آزاد قطعات ‌مالكيت ‌اجراء‌ مي‌شود بايستي‌ هم‌تراز خط ‌آسمان‌بنا باشد و از آن ‌مرتفع‌تر اجرا ‌نگردد. براي ‌اين ‌منظورخرپشته‌مي‌تواند به ‌صورت ‌شيب‌دار اجراء گردد.
16-1ـ كليه سطوح مشرف به گذرها و سطوح خارجي و داخلي بناهائي كه ازگذرهاي‌عمومي قابل رؤيت باشد،بايد با مصالح مناسب و ترجيحاً مصالح اصلي نما با نظر شهرداري نماسازي شود و از هر گونه نقاشي در اين بدنه‌ها پرهيز گردد.
17-1 - نماسازي سطوح مشرف به فضاهاي آزاد قطعات مالكيت مجاور الزامي است و انجام آن بر عهده مالك بناي اشراف دار است. جنس و طرح نماها با نظر شهرداري تعيين خواهد شد.
18-1 ـ جنس سطوح مشرف به گذرهاي عمومي قطعه مالكيت بايد با مصالح به كار رفته در نماي ساختمان آن يكسان باشد.
19-1 ـ جهت ايجاد حصار فضاهاي آزاد قطعات مالكيت و همچنين سقف ورودي‌ها استفاده از مصالح و روش‌هاي ساختماني نامطلوب به تشخيص شهرداري مجاز نيست و مصالح مورد استفاده براي موارد فوق بايد حتي‌المقدور از نوع مصالح به كار رفته در نماي بنا باشد.

2- ضوابط احداث پيش آمدگي

1-2-پيش آمدگي در سمت فضاي آزاد،40% قطعه مالكيت (بالكن)
پيش‌آمدگي بناها در طبقات فوقاني در سمت فضاي آزاد قطعه مالکيت حداکثر به ميزان 20/1 متر مازاد بر ميزان مجاز ساخت مشروط به استفاده از آنها بعنوان تراس يا آفتاب‌گير با رعايت حريم اشراف قطعه‌هاي مالکيت مجاور بلامانع است .
تبصره 1- در قطعات با عرض بيش از 15 متر و طول بيش از 30 متر اين رقم مي‌تواند حداکثرتا80/1 متر مشروط به رعايت حريم اشراف قطعه‌هاي مالکيت مجاور افزايش يابد .
1-2- پيش‌آمدگي‌طبقات‌بناهادرکليه‌گذرهاي‌باعرض‌کمترازده‌مترمجازمي‌باشد .
2-2- پيش آمدگي در گذر (كنسول)
پيش‌آمدگي در گذرهاي با عرض ده متر و بيشتر مشروط به از بين نرفتن اشجار گذر و رعايت حريم خطوط انتقال نيرو و حتي المقدور در قالب‌طرحهاي بدنه‌سازي‌مصوب و تنها به ميزان‌هاي ذيل مجاز مي‌باشد :
گذرهاي با عرض 10 تا 20 متر حداکثر 8/0 متر
گذرهاي با عرض 25 تا 36 متر حداکثر20/1 متر
گذرهاي با عرض بيش از 36 متر حداکثر50/1 متر
به منظور نظم بخشيدن به پيش‌آمدگي‌ها، در قطعات مالکيت همجوار لازم است که کليه پيش‌آمدگي‌ها در يک قطعه مالکيت تنها به اندازه حداکثر مجاز يا آن انجام گيرد .
درکليه‌موارديکه‌پيش‌آمدگي‌مجاز دانسته شده است، لازم است پيش‌آمدگي در فاصله‌اي معادل با ميزان پيش‌آمدگي از انتهاي ساخت بنا محدود شود .
3-2- ايجاد پيش‌آمدگي روي پخ گذرهائي که يکي يا هر دو داراي عرض کمتر از10 متر بوده و يا يکي يا هر دو فاقد پياده رو باشند ممنوع است در اين‌صورت پيش‌آمدگي مجاز در گذر بايستي با فاصله‌اي معادل پيش‌آمدگي مجاز از شروع پخ خاتمه يابد .
4-2ـ ايجاد پيش‌آمدگي روي پخ گذرهائي كه يكي يا هر دو داراي عرض كمتر از10 متر بوده و يا يكي يا هر دو فاقد پياده رو باشند، ممنوع است در اين صورت پيش‌آمدگي مجاز درگذر بايستي با فاصله‌اي معادل پيش‌آمدگي مجاز از شروع پخ خاتمه يابد.
5-2ـ پيش آمدگي روي پخ دو گذر با عرض بيش از 10 متر و داراي پياده‌رو منوط به رعايت حداقل ارتفاع 5/2 متر از كف گذر در قسمت مربوطه و حداكثر به ميزان 8/0 متر عمود بر پخ بلامانع است.

3- ضوابط پيلوت و زيرزمين

1-3-در کليه‌ کاربريها، حداکثر سطح ‌زيرزمين ‌معادل‌سطح ‌اشغال در طبقه همکف به ‌اضافه ايوان با مساحت متعارف (حداکثر10درصدسطح‌اشغال) مي‌باشد .
2-3- احداث‌زيرزمين‌خارج ‌از حد مالکيت و در زير گذرها مجاز نمي باشد .
3-3- زيرزمين بايستي مستقيما" از داخل قطعه مالکيت به طبقات بالا دسترسي داشته باشد .
4-3-درنظرگرفتن حداکثر يک واحد مسکوني در محوطه پيلوت، صرفنظر از کد کف‌ واحد مذکور، با مساحت ‌حداکثر يک صدمتر مربع، درتمامي پروانه‌هاي ساختماني و در صورت دارا بودن کليه شرايط ذيل ، با اخذ عوارض متعلقه بلامانع بوده و هزينه تراکم به واحد مسکوني مذکور تعلق نخواهدگرفت:
1-4-3- اجراي واحد فوق در سطح اشغال مجاز قطعه مالکيت .
2-4-3- تأمين کامل پارکينگ موردنياز کل ساختمان براساس معيارهاي طرح تفصيلي .
3-4-3- همسطح بودن پيلوت مذکور با گذر ارتباطي و عدم شکستگي در سقف پيلوت(درصورت استفاده از محوطه پيلوت به عنوان پارکينگ ، ارتفاع سقف ‌اجرا شده ‌نهائي ‌پارکينگ ‌مطابق ‌با ضوابط ‌طرح‌ تفصيلي ‌بايستي‌حداکثر 25/2 متر و براي فضاي پيلوت بيش از 500 مترمربع ، حداکثر 60/2 متر باشد ) .

- ضوابط مربوط به گذرها ، پارکينگ و پخ ها

1-4- در طرح ريزي شبكه گذرهاي فرعي طرح‌هاي تفصيلي كوشش به عمل آمده كه انتظام لازم و معقولي به اين شبكه بخشيده شود. به همين لحاظ ‌گذرهاي ترسيم شده روي نقشه‌ها درجه‌بندي‌ شده‌اند. چنانچه عرض موجود يا عقب نشيني شده بيش از عرض تعيين شده روي نقشه‌ها باشد، عرض‌ موجود يا عقب‌نشيني‌شده‌ملاك‌عمل‌بوده‌وبايستي كماكان رعايت گردد.
2-4ـ‌عرض‌گذرهاي‌موجود غيراختصاصي كه درطرح‌هاي تفصيلي مشخص نگرديده چنانچه طول آن كمتر از 100 متر باشد، 6 متر و با طول 100 متر و بيشتر، 8 متر خواهد بود.
تبصره 1ـ در داخل محدوده شهر قديم، حداقل عرض گذرهاي با طول كمتراز 150 متر،6 متر وگذرهاي باطول150 متر و بيشتر 8 متر خواهد بود.
تبصره 2 ـ عرض گذرهاي تعيين نشده در محدوده منطقه تاريخي اصفهان با نظر سازمان ميراث فرهنگي مشخص خواهد شد.
تبصره 3 ـ عرض موجود گذرهائي كه در يكي از طرفين آن بناها و بدنه ها و سقف‌هاي داراي ارزش تاريخي و معماري وجود دارد، حفظ خواهد شد. در صورت امكان، تعريض با نظر سازمان ميراث فرهنگي بايستي از سمتي صورت گيرد كه به اينگونه بناها و بدنه‌ها آسيبي وارد نـگردد. قسمـتهايي از گذر كه در دو طـرف آن و مقابـل يكديگر، بنـا و بدنه تاريخـي وجود دارد و يا داراي سقف است از اين قاعده مستثني مي باشد.
3-4- نقشه هاي شبكه گذرهاي پيشنهادي طرح هاي تفصيلي از نظر مسير و حداقل عرض گذرهاي اصلي قابل استناد است، ليكن از نظر خط پروژه قابل استناد نبوده و خط پروژه هاي مصوب كميسيون ماده پنج ملاك عمل خواهد بود. در مواردي كه مسير ترسيم شده در اين نقشه ها با مسيرهاي مصوب قبلي مغايرت داشته باشد، مسير مشخص شده در اين نقشه ها ملاك عمل خواهد بود و براساس آن بايستي خط پروژه اصلاحي تهيه گردد
4-4-درطرح‌هاي‌تفصيلي‌تعريض‌گذرهاي‌فرعي،ماديهاوانهاربه‌صورت‌مساوي از محور موجود آنها در نظر گرفته شده است. ليكن‌درمواردي كه بناهاي با ارزش از نظر معماري و تاريخي در مجاورت ‌گذر قرار داشته ‌يا‌ مقتضيات طراحي ايجاب‌مي‌نموده، محورموجودگذرملاك‌تعريض‌نبوده‌است. بديهي‌است نحوه تعريض‌ منعكس ‌شده ‌درطرحهاي تفصيلي به هر حال ملاك عمل خواهد بود.
5-4- تخريب ساباط هاي موجود مجاز نمي باشد مگر با تاييد و موافقت سازمان ميراث فرهنگي.
6-4- تغيير مسير و مسدود نمودن راه آبهاي عمومي منجمله چشمه ها، ماديها و جويها ممنوع مي باشد.
7-4 ـ احداث بن بست با طول بيش از 250 متر مجاز نمي باشد.
8-4 ـ دسترسي سواره‌رو بناها از گذرها بايستي محدود گشته يك ورودي با عرض حداكثر 5/3 متر در نظر گرفته شود. محل احداث درب ورودي بناها با توجه به شرايط محلي از نظر وجود اشجار و غيره با نظر شهرداري تعيين خواهد شد. در قطعات مالكيت با بيش از يك بر، يك درب سواره رو اضافي با عرض حداكثر 57/3 متر با نظر شهرداري مي‌توان در نظر گرفت. در قطعات مالكيت جنوبي و با عرض بيش از 10 متر مشروط به عدم قطع درختان، با نظر و موافقت شهرداري در نظر گرفتن ورودي سواره با عرض حداكثر 6 متر بلامانع است.
9-4 ـ دسترسي كليه قطعات مالكيت بر خيابانها كه امكان دسترسي ثانويه از گذرهاي فرعي يا فرعي تر دارند بايستي از طريق دسترسي ثانويه تأمين گردد و دسترسي آنها به خيابان به جز براي عبور پياده (يك درب براي هر قطعه در سمت خيابان با حداكثر عرض 5/1 متر) محدود گردد. دسترسي سواره‌رو قطعات مالكيت از گذرهاي اصلي كه فاقد دسترسي ثانويه ميباشد، به ازاء هر قطعه مالكيت يك ورودي با عرض حداكثر 5/3 متر، مجاز است.
10-4 ـ احداث‌هرگونه‌پل‌روي‌جوي‌هاي‌كنار گذرها به منظور تأمين دسترسي به واحدهاي مجاور گذرها بايستي با نظر و موافقت شهرداري انجام گيرد.
11-4 ـ درب ساختمانها نبايد در داخل محوطه گذرها باز شود.
12-4 ـ احداث‌هرتعدادپله‌درخارج‌ازحدمالكيت‌وپياده‌روهاوگذرهاغيرمجاز است.
13-4ـ نصب درب ماشين رو در كليه پخها ممنوع است. موارد موجود بايستي در زمان بازسازي و نوسازي مسدود شود.
14-4 ـ پيش بيني تعداد واحدهاي پاركينگ مورد نياز در كليه قطعات مالكيت، با توجه به نوع استفاده‌اي كه از آنها به عمل مي‌آيد و براساس معيارهاي پاركينگ طرح تفصيلي براي هر يك از استفاده ها الزامي است. محل ‌يا محلهاي‌ مناسب ‌پاركينگ‌ كه‌مي‌تواندبه‌صورت‌مسقف‌بوده‌و يا در فضاي آزاد قطعه ماليكت تأمين شود، بايستي بر روي نقشه‌هائي‌كه‌جهت پروانه ساختماني‌به‌شهرداري‌ياسايرمراجع‌ذيربط ارائه مي شود، مشخص شده باشد.
15-4 -محل‌پيش‌بيني‌شده جهت يك واحد پاركينگ بايستي شامل فضائي به ابعاد 5 * 5/2 متر به انضمام‌فضاي‌سبز مناسب جهت مسير حركت باشد.
16-4 ـ استفاده از حداكثر 20% مساحت كل زمين به منظور پاركينگ غير سرپوشيده به شرط امكان تحرك اتومبيل و دارا بودن دسترسي مناسب و عدم ضرورت قطع درخت با موافقت شهرداري بلامانع است.
17-4 ـ حداقل عرض درب ورودي پاركينگ 5/2 متر است.
18-4ـ‌ارتفاع‌مجازپاركينگ‌اختصاصي‌درفضاهاي‌سرپوشيده حداكثر 25/2 متر است.
تبصره1ـ‌چنانچه‌سطح‌اختصاص‌داده‌شده‌براي محوطه پاركينگ در فضاهاي سرپوشيده‌بيش‌از500 متر مربع ‌باشد، حداكثرارتفاع مجاز 60/2 متر خواهد بود.
19-4 ـ در صورت استفاده از رامپ، حداقل ارتفاع آن 95/1 متر است و شيب آن نبايستي از 15% بيشتر باشد.
20-4 ـ حداقل عرض رامپ براي دسترسي به پاركينگ جهت حداكثر 24 اتومبيل 5/3 متر و از 25 اتومبيل بيشتر از 5 متر است. درصورتي كه عرض 5 متر در نظر گرفته نشود، پاركينگ بايد داراي ورودي و خروجي جداگانه با حداقل عرض 5/3 متر باشد.
21-4 ـ كليه پاركينگ‌هاي ساختمانهاي عمومي و بانك‌ها بايستي به نحوي باشد كه استفاده عموم از آن به سهولت صورت گيرد.
22-4 ـ محدوديتي از نظر تعداد طبقات زيرزمين براي قطعات مالكيت با كاربري پاركينگ وجود ندارد.

5- ضوابط مربوط به محاسبه سطح زير بنا

1-5 - در صورتيکه از زير زمين به منظور پارکينگ، تاسيسات موتورخانه، انبار و پناهگاه مورد لزوم بنا استفاده شود، مساحت آن جزء سطح زيربنا منظور نخواهد شد .
2-5 - فضاهاي سرپوشيده‌اي که درطبقه همکف، دو گذر عمومي مختلف را به ‌هم ‌متصل‌نموده ‌و توسط ‌مالک ‌براي ‌عبور و مرور عموم‌ به ‌شهرداري ‌واگذار شده‌اندجزء ‌سطح زيربنا محسوب نخواهد شد.
3-5- سطوح‌ايوان‌وبالکن‌درمحاسبه‌سطح‌مجاز زيربنا محاسبه مي‌شود .
4-5-حياط ‌خلوتهائي‌که ‌مساحت ‌آنها 7 متر و بيشتر است جزء زيربنا محاسبه نخواهد شد .
5-5-کليه عقب نشيني‌ها در طبقه همکف به منظور ايجاد ورودي يا گذر سرپوشيده عمومي درصورتيکه 6/0 ± متر اختلاف سطح با گذر داشته و بدون‌مانع‌متصل‌به‌گذرعمومي باشد جزء سطح زيربنا محسوب نخواهد شد .
6-5- جهت محاسبه عوارض سطح يک واحد پارکينگ 25 مترمربع در نظر گرفته مي شود .

- ساير ضوابط و مقررات عمومي

1-6- استقرار کاربري به غير از کاربري تعيين شده براي هر قطعه مالکيت ممنوع است ، مگر طبق مقررات مندرج در دفترچه طرح تفصيلي شهر اصفهان .
2-6- جهت تخريب يا احداث بناي جديد يا بناي الحاقي با هرنوع کاربري (مسکوني، تجاري، اداري، نظامي و غيره) و با هرنوع مالکيت (عمومي و خصوصي) و همچنين جهت تغيير عملکرد درون گروهي قطعات مالکيت (بعنوان‌مثال: تغيير سوپرمارکت به معاملات اتومبيل) و همچنين تغييرات اساسي در ساختمانها و نيز تغيير در نماي بناهاي واقع در بر خيابانهاي با عرض 30 متر و بيشتر بايستي از شهرداري مجوز لازم اخذ شود .
3-6- چنانچه مالک يک قطعه مالکيت واقع در محوطه‌هاي مسکوني بتواند مدارک لازم مانند جواز کسب ، سند مالکيت رسمي واحد تجاري و يا مدارک رسمي ديگر را که حاکي از وجود واحد تجاري در قطعه مالکيت قبل از ابلاغ اين ضوابط باشد،ارائه‌نمايدو بازسازي آنها مغايرتي با طرحهاي تفصيلي و ساير طرحهاي مصوب نداشته باشد ، استفاده تجاري مستقل و مناسب به اندازه سطح قبلي با رعايت ساير ضوابط و مقررات بلامانع است .
4-6- استفاده‌هاي مجاز تجاري از قطعات مالکيت با کاربري مسکوني واقع در مجاورت گذرهاي اصلي بين محلات ، مسير پياده اطراف ماديها ، مراکزمحلات ‌و نواحي ‌وهمچنين قطعات مالکيت باکاربري‌مختلط تجاري-مسکوني‌ پارکينگ ‌با رعايت‌ اين‌مجموعه‌ضوابط‌وسايرضوابط‌ومقررات‌مربوطه‌ منوط به موافقت شهرداري است .
5-6-حداکثرارتفاع‌مجاز کرسي واحدهاي تجاري 6/0 متر مي باشد .
6-6-اختصاص حداقل 6 مترمربع بالکن به‌ازاء هر واحد مسکوني آپارتماني با مساحت 100 مترمربع و بيشتر و 5/3 مترمربع بازاء واحدهاي با مساحت کمتراز 100 مترمربع الزامي‌است،تمامي‌يابخش‌مناسبي از اين سطح بايستي در مجاورت ‌آشپزخانه ‌به ‌منظوراستفاده‌درمواقع‌آتش‌سوزي در نظر گرفته شود
7-6-حداقل سطح حياط خلوت و پاسيو بناهاي با تعداد طبقات کمتر از 5 طبقه ، 4% مساحت قطعه مالکيت مي‌باشد. حداقل عمق بناهاي 1 و2 طبقه، 2 متر، 3 طبقه 5/2 متر و 4 طبقه 3 متر مي‌باشد، در رابطه با بناهاي بيش از 4 طبقه، سطح و عمق حياط خلوت‌ها که به هرحال از ارقام مربوط به ساختمانهاي چهار طبقه کمتر نخواهد بود، بايستي متناسب با تعداد طبقات،عملکرد و موقعيت حياط خلوت تعيين شود .
تبصره1-سطح اشغال‌و زيربناي‌قطعات‌مالکيت‌بامساحت70 الي 100 مترمربع با رعايت‌حداکثر ارتفاع‌ مجاز با نظرشهرداري ‌تعيين ‌خواهدشد.درهرصورت‌حداقل10% مساحت ‌قطعه ‌مالکيت ‌بايستي ‌به ‌فضاي ‌آزاد اختصاص يابد .
8-6-حداقل مساحت زيربناي مفيد يک واحد مسکوني 60مترمربع ، يک‌واحدخدمات‌دفتري50 مترمربع‌ويک‌واحدتجاري18 متر مربع ‌مي‌باشد .
9-6- نصب آسانسور در آپارتمانهاي پنج طبقه و بالاتر كه بايستي در نقشه هاي معماري نشان داده شده باشد اجباري است. در اينجا پيلوت يك طبقه محسوب مي شود. از نظر رعايت موازين ايمني بايستي از قرار دادن آسانسور در پلكان خودداري به عمل آيد.
10-6- در طراحي و اجراء بناهاي عمومي و همچنين بناهاي مسكوني با چهار سقف و بيشتر بايستي ضوابط و مقررات اداره آتش نشاني و خدمات ايمني و ساير ضوابط و مقررات ايمنيكه توسط ساير مراجع ذيصلاح ارائه مي شود، رعايت گردد.
11-6- احداث پلكان خروج اضطراري(فرار) در فاصله اي مناسب از پلكان اصلي در فضاي آزاد و يا مكانهاي مناسب و با تعداد مناسب يا مشخصات فني صحيح طبق استانداردهاي مربوطه در بناهاي با مشخصات ذيل الزامي مي باشد. اين پلكان ها بايستي در نقشه هايي كه جهت اخذ مجوز به شهرداري ارائه مي شود منعكس گردد
- بناهاي 6 طبقه و بيشتر و با ارتفاع 5/17 متر و بيشتر
- بناهاي 5 طبقه با تعداد 4 واحد مسكوني و بيشتر در هر نقطه
- بناهاي 4 طبقه با تعداد 4 واحد مسكوني و بيشتر در هر نقطه
- بناهاي 3 طبقه با تعداد 8 واحد مسكوني و بيشتر در هر نقطه
تبصره 1- در بناهاي 6 طبقه و كمتر كه مساحت هر طبقه حداكثر 300 مترمربع و در هر طبقه حداكثر 3 واحد مسكوني وجود داشته باشد با رعايت مسائل مشرفيت پلكان اصلي مي تواند در فضاي باز احداث و به عنوان پله خروج اضطراري نيز مورد استفاده قرار گيرد.
12-6- در كليه بناهاي مسكوني 4 طبقه و بيشتر و بناهاي تجاري با زير بناي 700 مترمربع و بيشتر اجراء سيستم لوله كشي و تعبيه مخزن ذخيره آب جهت اطفاء حريق در مجاورت درب ورودي بنا با امكان آبگيري و آبدهي به خودروهاي آتش نشاني الزامي است.
13-6- احداث دكمه فشار و يا سنسورهاي حرارتي و يا دودي در آشپزخانه مجتمع هاي مسكوني آپارتماني الزامي است.
14-6- نصب هرگونه هواكش و كولر گازي در گذرها و در ارتفاع كمتر از 5/2 متر ممنوع مي باشد. نصب كولر گازي در طبقات به شرطي كه با بكار بردن مصالح ساختماني به كار رفته در بدنه از ديد عموم پنهان گردد بلامانع است.


ضوابط واستانداردهای طراحی ساختمان های مسکونی

تراکم کم
تراکم 100% قطعه زمین 1500 : هر 5% کاهش سطح اشغال همکف 10% به تراکم اضافه می شود. حداقل سطح اشغال همکف 20% حداکثر سطح اشغال خالص 45% بدون 20% مساحت راه پله قطعه زمین بیش از ده هزار مترمربع : تراکم 180% و 15% مساحت مختص معابر و سطح اشغال نسبت به میزان باقیمانده مساحت کل محاسبه می شود. ناخالص زیربنای یک واحد مسکونی 160 مترمربع و حداقل زیربنای ناخالص 110 متر مربع

تراکم متوسط:
تراکم 135% قطعه زمین هزار متر مربع: هر 5% کاهش سطح اشغال همکف 10% به تراکم اضافه می شود. حداقل سطح اشغال 25% حداکثر سطح اشغال خالص 45% بدون 20% مساحت راه پله قطعه زمین بیش از هفت هزار متر: تراکم 180% و 12% مساحت مختص معابر و سطح اشغال همکف نسبت میزان باقیمانده مساحت کل است. زیربنای ناخالص هر واحد 110 متر مربع و حداقل 75 متر مربع

تراکم زیاد
تراکم 240% قطعه زمین 50 مترمربع: هر 5% کاهش سطح اشغال همکف10% افزایش تراکم. حداقل سطح اشغال 30% قطعه زمین بیش از 5000 مترمربع: 150% تراکم و 10% مساحت کل قطعه مختص معابر حداکثر سطح اشغال همکف 50% زیربنای متوسط ناخالص یک واحد مسکونی 60 مترمربع و حداقل 90 مترمربع تعیین می شود.

حیاط
عرض حیات خلوت 2 متر است و مساحت 12 مترمربع که جزء زیربنا محسوب نمیشود. چنانچه عرض آن کمتر از دو متر یا مساحت کمتر از 12 متر مربع باشد. در طبقه ای که کف حیاط خلوت در آن است جزء زیربنا محسوب می شود. در واحدهای آپارتمانی بیش از 5 واحد اتاق ها (آشپزخانه، نهارخوری، نشیمن، و خواب) باید بوسیله حداقل 12 مترمربع با حداقل عرض 2 مترنورگیر داشته باشد. در ساختمانهای بیش از 5 طبقه باید اتاق ها بصورت مناسبی نور بگیرند. حداقل مساحت حیاط خلوت های تأسیساتی و نورگیر بایستی 4 متر مربع و سطح آن حیاط جزء بنا محسوب می شود. پنجره های مشرف به همسایه در حیاط خلوت ها از کف طبقه اول به بعد از 7/1 نصف شود.

پله فرار و آسانسور
در ساختمانهای دارای پیلوت و چهارطبقه روی پیلوت به آسانسور و پله فرار نیاز نیست. در ساختمانهای 5 طبقه چنانچه طبقه 4 و 5 بصورت دوبلکس باشد به آسانسور و پله فرار نیاز نیست. در ساختمانهای بیش از 5 طبقه پله فرار و آسانسور الزامی است.


پخی
میزان پخی در گذرگاه های اصلی برابر یک دهم مجموع دو عرض گذرگاه متقاطع است. میزان پخی در پلاکهای مجاور گذرگاه های با عرض ده متر و کمتر به گذرگاه های بیش از ده متر ، دو متر است. محل تقاطع خیابان فرعی به اصلی میزان پخی دو دهم عرض خیابان فرعی.

پیش آمدگی ساختمانی در گذرها
پیش آمدگی از امتدادی که برای ساختمانها معین شد، حساب خواهد شد ولواینکه بنادر این امتداد نباشد. طول پیشآمدگی هر ساختمان در هر طبقه از درصد زیربنای آن طبقه تبعیقف نماید. اگر بلوک مجاور بصورت زمین یا ساخته شده 60% بیشتر احداث نموده باشد می توان به اندازه ی 2+60% ساختمان (زیربنا) دانست و اگر پلاک مجاور کمتر از 60% بود می توان بعد از 60% با زاویه 45 درجه تا دو متر اضافه احداث نمود. کارگذاردن در و پنجره که به طرف گذر باز و در موقع باز شدن از سطح نما تجاوز نماید، ممنوع است. ریزش آب ناودان در پیاده رو ممنوع است و باید از زیر سطح پیاده رو عبور نماید. نصب لوله بخاری به دیوار خارجی مشرف به گذر یا خروج آن از دیوار ممنوع است. نصب پله جلوتر از امتداد ابنیه ممنوع است مگر در اثر تغییر تراز خیابان این عمل الزامی باشد و با موافقت شهرداری. در خیابانهای بیش از 8 متر تعداد پیش آمدگی 2/1 عرض پیاده و حداکثر 20/1 متر است و ارتفاع کمتر از 3 متر نباشد. کنسول در ارتفاع 4/2 متر مانند پیلوت از کف پیاده نباید به میزان 3/1 عرض پیاده رو و حداکثر 60 متر بیشتر شود. پیاده رو 6/1 عرض خیابان است. کنسول راه پله فقط می تواند در ارتفاع 20/2 یا 40/2 از کف باشد و حداکثر 70 سانتی متر پیش آمدگی و عرض 3 متر کنسولهای احداثی در خیابان جزو تراکم ساختمانی نیست. تراس اگر از طرفین باز باشد نصف مساحت جزو سطح طبقات محسوب می شود. تراس اگر از طرفین بسته باشد 3/2 مساحت آن جزء سطح طبقات است. تراس از کلیه جهات بوسیله دیوار یا شیشه مسدود باشد کلاً جزء سطح زیربنا است.

رعایت محدودیت ارتفاع
ساختمانهای در خیابانهای با عرض 30 متر یا بیشتر تا 30 متر ارتفاع به رعایت محدودیت نیاز ندارند. ارتفاع ساختمانهای در خیابان با عرض کمتر از 30 متر نباید از عرض خیابان تجاوز کند. در صورت تجاوز به همان میزان باید عقب نشینی کند.: دید 45 درجه ارتفاع ساختمانها با دو یا چند بر با گذرهای کمتر از 30 متر، در گذرگاه به ارتفاع پیلوت + دو طبقه مجاز است و از طبقه سوم باید به اندازه 5/3 متر از گذرگاه عقب نشینی کند. طبق ضوابط طول گذرگاهی که افزایش یافته ارتفاع را افزایش دهد و در صورت تجاوز مجدد ارتفاع بیش از 32 متر باید یازای هر طبقه 4 متر عقب نشینی کند. اگر عرض خیابان بین 12 و 30 متر بود محدودیت ارتفاع ندارد. اگر عرض خیابان بین 7 و 12 متر بود بیش از 32 متر ارتفاع بازای هر طبقه اضافه ارتفاع بایستی 4 متر عقب نشینی کند.

پارکینگ
تعداد پارکینگ مورد لزوم به تعداد 70 درصد تعداد واحدهای مجاز خواهد بود. رمپ پارکینگ در فضای باز ساختمان پیش بینی می شود و جزء سطح زیربنا نیست. حداکثر ارتفاع پارکینگ 04/2 و حداقل ارتفاع ورودی آن 80/1 متر است. پارکینگ در زیرزمین باید دارای دسترسی مستقیم به طبقات باشد. شیب رمپ 17% (حداکثر) جای پارک هر اتومبیل هر اتومبیل 5/2*5 به انضمام فضای مناسب جهت مسیر حرکت به داخل و خارج (استاندارد) حداقل عرض رمپ جهت دسترسی پارکینگ مسکونی 5/2 متر و در تجاری 5/3 متر. در پارکینگ فاصله آکس تا آکس ستون ها در همکف یا زیرزمین حداقل 5/5 متر. به ازای هر دو واحد مسکونی یک پارکینگ مورد نیاز است. در صورت گاراژی بودن پارکینگ به میزان حداقل 16 مترمربع جهت پارکینگ و برای هر پلاک دو گاراژ لازم است. در آپارتمانهای 4 واحدی دو پارکینگ لازم است (هر دو واحد یکی). بازای هر واحد اضافی یک پارکینگ مورد نیاز است و مساحت هر پارکینگ حداقل 25 مترمربع.

ضوابط ساختمانی مجتمع های مسکونی
1- سطح کل زیربنای مجموع واحدهای مسکونی حداکثر معادل 120% نسبت به سطح زمین مجاز می باشد. 2- سرانه زمین ناخالص به ازای هر واحد مسکونی حداقل معادل 100 مترمربع می باشد. 3- مساحت کوچکترین واحد مسکونی نباید از 80 مترمربع کمتر باشد. 4- حداکثر سطح اشغال مجاز در همکف معادل 35% سطح کل زمین می باشد. سطوح زیربنای نگهبانی، گلخانه، دوش و رختکن و سرویس های بهداشتی و استخر و فضای سرپوشیده تفریحی کودکان مسئول محدوده فوق نمی شود. 5- احداث محل پارک اتومبیل به تعداد معادل حداقل 75% نسبت به تعداد واحدهای مسکونی الزامی است. 6- حداقل سطح خالص پارکینگ به ازای هر اتومبیل 5/12 مترمربع می باشد. 7- حداقل عرض معابر دسترسی به محل های پارک 5/5 متر رعایت گردد. 8- مجموع سطوح تحت اشغال زیربنای ساختمانهای مسکونی در همکف به اضافه سطح اشغال مسیرهای اتومبیل رو و پارکینگ ها در شرایطی که پارکینگ ها در محوطه روباز پیش بینی می شود نباید از 60 درصد سطح کل زمین بیشتر باشد.

ضوابط و مقررات تراکم و بلندمرتبه سازی
شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ 24/10/69 به منظور بین به اهداف ـ استفاده بیشتر و بهتر از سطح زمین در شهرها برای امکان جمعیت ـ تامین فضای باز و محیط زیست بهتر در هماهنگی با مصوبه به مورخ 1/7/69 شورای اقتصاد در خصوص تقلیل سطح زیربنا واحد مسکونی با تاکید بر خط مشی های کلی ـ تشویق بلند مرتبه سازی ـ تطبیق الگوی تفکیک با مقتضیات بلند مرتبه سازی ـ استفاده از ظرفیتهای با افزایش تراکم جمعیتی و ساختمانی ـ انبوه سازی و بکارگیری روشهای صنعتی در ساختمان سازی تصویب نمود که کمیسیونهای ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری موظفند طرح های تفضیلی و ضوابط و مقررات اجرایی انها در کلیه شهرهایی که طبق سرشماری 1365 بیش از 200 هزار نفر جمعیت داشته اند با رعایت مواد زیر اصلاح نمایند. 1- نظام شبکه ارتباطی بر اساس طرح جامعه حفظ گردد و چنانچه تغییرات اساسی با شهر تصویب آن به عهده ی شورای عالی شهرسازی و معماری ایران خواهد بود. 2- تعیین مناطق مسکونی و مختلط مسکونی با تراکم بالای بلند مرتبه سازی و حداقل 6 طبقه غیر از زمین در اراضی ساخته نشده 3- تعیین مناطق مسکونی و مختلط مسکونی برای بلند مرتبه سازی تشویقی (حداقل 9 طبقه غیر از زمین) در مناطق نوسازی محلات فرسوده و قدیمی قطعات کوچک ساخته نشده برای استفاده از افزایش تراکم تشویقی لازم است قطعات کوچک در حد مساحت لازم برای بلند مرتبه سازی تجمیع شوند. 4- تعیین مناطق مسکونی (1 یا 2 خانواده) با حداکثر ارتفاع 2 طبقه غیر از زیرزمین. 5- تعیین حداکثر سطح اشغال در مناطق بلند مرتبه سازی 6- تعیین ضوابط تفکیک و تراکم ساختمانی در مناطق بلندمرتبه سازی با رعایت حداقل 1000 مترمربع مساحت و مقررات تشویقی افزایش تراکم در مقابل افزایش سطح قطعات و کاهش سطح اشغال 7- تعیین ضوابط تفکیک و تراکم ساختمانی در مناطق 1و2 خانواری 8- تعیین ضوابط مربوط به فاصله ساختمانها از معبر مجاور اضلاع زمین به منظور تأمین تهویه، نور و آفتاب کافی بر حسب شرایط اقلیمی و جلوگیری از اشراف. 9- تعیین ضوابط حداقل عرض زمین و تناسب لازم بین عرض و عمق 10- تعیین ضوابط مربوط به پارکینگ ها 11- اجرای این ضوابط و مقررات در شهرهائی که طبق سرشماری 1365 کمتر از 200هزار نفر جمعیت داشته اند اجباری نمی باشد. پیشنهادات مربوطه به اجرای این مصوبه در شهرهای مزبور پس از بررسی و پیشنهادات کمیسیون ماده 5 که لازم است تا آخر خرداد 1370 به وزارت مسکن و شهرسازی ارسال گردد و در شورایعالی مورد تصمیم را خواهد گرفت و تا آن زمان هرگونه تغییری در ضوابط تفکیک و تراکم سازی طرح های مصوب ممنوع است مگر با تصویب شورایعالی شهرسازی و معماری. 12- افزایش تذاکم متوسط جمعیتی شهر ناشی از افزایش تراکم ساختمانی حداکثر تا میزان 25% نسبت به طرح جامع تصویب شده بیشتر نباشد. 13- گزارش توجیهی افزایش تراکم موضوع بند 12 و مشتمل بر اثرات آن بر روی سرانه ها توزیع فضاهای خدماتی و شبکه عبور و مرور و تاسیسات آب و برق که قبلاً در کمیسیون ماده 5 با دعوت از نماینده وزارت نیرو و سازمانهای برنامه و بودجه و محیط زیست زمورد بررسی قرار گرفته است برای تصویب به شورایعالی و شهرسازی و معماری ارسال گردد. 14- هرگونه تغییرات دیگری در ضوابط و مقررات تفکیک و تراکم ساختمانی که منجر به افزایش تراکم جمعیتی شهر شود بدون تصویب شورای عالی شهرسازی ممنوع است.

ضوابط و مقررات نمای شهری مصوبه مورخ 28/8/69
1- کلیه سطوح نمایان ساختمانهای واقع در محدوده و حریم شهرها و شهرکها که از داخل معابر قابل مشاهده است. اعم از نمای اصلی، جانبی، شهری محسوب شده لازم است با مصالح مرغوب به طرز مناسب و زیبا و هماهنگ نماسازی شود. 2- صدور گواهی پایان کار ساختمانی مشروط به انجام نماسازی نماهای اصلی و جانبی است. 3- در کلیه شهرهای دارای طرح جامع و تفضیلی و هادی و شهرک سازی لازم است ظرف 6 ماه از این تاریخ ضوابط و مشخصات نماسازی هماهنگ تهیه شده و به تصویب مراجع تصویب کننده طرح ها برسد. 4- اصول کلی ضوابط و مقررات نمای شهری ظرف 1 ماه مشترکاً توسط وزارتهای مسکن و شهرسازی کشور تهیه و ابلاغ خواهد شد.



  • مهندسی عمران راه و ساختمان
  • مهندسی عمران راه و ساختمان
    Up Page
  • شماره تماس 09123190820-کارشناس رسمی دادگستری-عین اله شفیعی